賃借人の原状回復義務について

　この判例（平成17年12月16日最高裁）では、賃借住宅の通常の使用による損耗に関して、賃借人の原状回復義務について裁判所が見解を示しました。

最高裁判所の見解の要点

• 原状回復義務の基本原則:

　賃借人は、賃貸借契約が終了した際に、賃借物件を原状に回復して返還する義務を負います。

　ただし、賃貸借契約は賃借物件の使用と賃料の支払を基礎とするものであり、物件の損耗は契約の本質上当然に生じるものとされています。

• 通常損耗に対する賃貸人の対応:

　建物の賃貸借において、賃借人が通常の使用をすることで生じる劣化や価値の減少（通常損耗）は、賃料に減価償却費や修繕費等が含まれており、それによって賃貸人が回収しています。

　したがって、通常損耗に関して賃借人が原状回復義務を負うことは、予期しない特別な負担を賃借人に課すことになります。

• 原状回復義務を賃借人に課す場合の要件:

　賃借人に通常損耗に関する原状回復義務を負わせるためには、「通常損耗補修特約」が明確に合意されていることが必要です。

　これには、少なくとも以下の条件が満たされなければなりません：

• 賃貸借契約書に具体的に記載されている。
• 賃貸借契約書に明記されていない場合でも、賃貸人が口頭で説明し、賃借人がその内容を明確に認識して合意していることが必要です。

• 結論

　この判例において、賃借人に通常損耗に関する原状回復義務を課すには、特約が明確に合意されていることが必要であり、賃貸借契約書にその範囲が具体的に記載されているか、または賃貸人が口頭で説明し、賃借人がその内容を理解していることが求められます。

　これにより、賃借人に不意の負担を避け、公平な契約関係が保たれることを最高裁は重視しています