損害賠償請求と利益の損益相殺

　この判例（平成22年6月17日最高裁）は、欠陥住宅に対する損害賠償請求と居住に伴う利益の損益相殺について裁判所が見解を示したものです。

　具体的には、重大な瑕疵がある住宅に居住していたことによる利益が、建て替え費用の損害賠償請求において控除されるかどうかが問題となりました。

最高裁判所の見解の要点

• 重大な瑕疵がある新築建物の扱い:

　売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵があり、これを建て替えざるを得ない場合、特にその瑕疵が構造耐力上の安全性に関わるもので、建物が倒壊する具体的な恐れがある場合には、建物自体が社会経済的に価値がないと評価されます。

• 居住の利益は損益相殺の対象外:

　このような重大な瑕疵のある建物に買主が居住していたとしても、その居住に伴う利益（建物の使用価値や居住利益）は、工事施工者等に対する建て替え費用の損害賠償請求において損益相殺や損益相殺的な調整の対象にはなりません。

　つまり、居住していた事実による利益を理由に、損害額から控除することはできないという判断です。

• 結論

　瑕疵がある建物が、安全性に問題があり社会的に価値を持たないと認められる場合には、そこに居住していた事実を損害額から控除することはできません。

　この判例は、買主が建て替え費用の全額を損害賠償請求できることを認め、欠陥住宅に居住していたという理由だけで賠償額を減らすことは不当であるとの立場を示しています。