接道義務やセットバックに関する評価減

　宅地の相続税評価を行う際に、評価減ポイントを見つけることが重要です。

　特に、不動産の特殊な状況や法的な制限がある場合、それを評価に反映させることで、相続税額を減額できる可能性があります。

　以下は、接道義務やセットバックに関する評価減のポイントです。

 

1. 接道義務とは

　接道義務とは、建物を建築するためにはその敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があるという規定です。

　これは、建築基準法第43条に基づいています。

 

　この規定により、敷地が適切な道路に接していない場合、建物を建てることができない、または制限を受けることになります。

 

2. 2項道路の例外

　戦後、建築基準法が制定される以前から存在する幅員4m未満の道路に面する建物が、法律の制定により建築できなくなることを避けるために設けられたのが「2項道路」です。

 

　これにより、幅員4m未満の道路でも、その道路に面している既存の建物については一定の条件のもとで建築が許可されます。

 

3. セットバックと評価減

　2項道路に面する土地に建物を建て替える場合、将来の道路拡張を見越して敷地の一部を道路として提供する「セットバック」が必要になります。

　セットバック部分は実際には所有者が自由に使えないため、評価額を減額することが認められます。

 

セットバックが必要な土地については、次の計算式で評価減が行われます：

　セットバック補正後の価額

　＝ 補正前の自用地価額 － 補正前の自用地価額 × （セットバック面積 ÷ 総敷地） × 0.7

 

4. 再建築不可物件

　接道義務を満たさない土地の中には、再建築が不可能な土地もあります。

　これらの土地に既存の建物が建っていても、新たに建物を建築することができません。

　

　このような土地は、当然ながら市場価値が低く、相続税評価額も大幅に下がる可能性があります。

 

5. まとめ

　相続した宅地が接道義務を満たしていない場合や、2項道路に面している場合は、適切な評価減を行うことで相続税を減額できる可能性があります。

 

　不動産の特殊な状況を正確に把握し、それを相続税評価に反映させることが、納税者にとって大きなメリットとなります。