売買契約を解除した時の仲介手数料について

「売買契約を解除した時の仲介手数料について」の質問に答えていきます。

　まず、売買契約における仲介手数料の基本について確認しましょう。

　仲介手数料は宅建業法第46条に基づき、国土交通省の告示で定められています。

　以下のように、売買価格によって報酬の限度額が設定されています。

 

仲介手数料の限度額

• 200万円以下の部分: 売買価額の5%
• 200万円を超え400万円以下の部分: 売買価額の4%
• 400万円を超える部分: 売買価額の3% + 6万円 + 消費税

　この限度額は、仲介業者が受け取ることのできる最大の報酬額を意味します。

 

媒介契約について

　仲介手数料を受け取るためには、売買契約を締結する前に媒介契約を締結し、その報酬額と支払い時期を媒介契約書に明示し、交付する必要があります。

　媒介契約は売買の依頼時に必ず必要です。

 

「売買契約が解除された場合」の仲介手数料

　売買契約が成立すると、仲介業者には報酬請求権が発生しますが、解除された場合はどうなるのかについて詳しく見ていきましょう。

 

1. 売買契約が無効の場合

　契約自体が無効であれば、報酬請求権も発生しません。

 

2. 契約が取り消された場合

　消費者契約法などにより契約が取り消された場合、契約は遡及的に効力を失うため、報酬請求権も発生しません。

 

3. 契約解除の場合

　契約解除にはいくつかのケースがありますが、仲介業者の報酬については以下のように処理されます。

• 手付解除、契約違反による解除 　　宅建協会制定の売買契約書には、「手付解除もしくは契約違反による解除の場合でも、仲介業者に報酬を支払う」と明記されています。

　ただし、解除による減額や支払い方法については当事者間で話し合うことが重要です。

• 引渡前の滅失・毀損による解除　　売買契約書には「契約解除時には支払った金額を無利息で返還する」と規定されており、仲介業者の報酬請求権も失われます。
• 融資利用の特約による解除　　契約書に記載された期日までに融資が決定しなかった場合、契約は自動的に解除され、仲介業者の報酬請求権も失われます。
• 瑕疵担保責任による解除　　引渡し後に瑕疵が判明し、解除となる場合、既に支払われた報酬についても返還を含めた話し合いが必要です。
• 反社会的勢力排除条項に基づく解除　　反社会的勢力に関与していることが判明した場合、契約は即時解除されますが、仲介業者がその事実を知っていた場合は報酬請求権を失います。
• 停止条件による解除　　借地権譲渡の承諾や買い替え特約による停止条件が成立しなかった場合、契約は解除され、仲介業者の報酬請求権も失われます。

　以上が、売買契約が解除された場合の仲介手数料に関する基本的な説明です。

　契約解除の理由や状況によって対応が異なるため、具体的なケースに応じて適切に対応することが大切です。