宅建業者が売主の場合の注意点　その1

宅建業者が売主の場合の注意点　その1

 

①クーリング・オフ

　買主が購入を申し込んでから一定期間内（8日以内）に契約を無条件で解除できる制度。　

　自宅以外の場所で契約をした場合に適用される。

 

②手付の額・性質の制限

　手付金は売買代金の10%以下と定められており、それ以上の手付金を要求されることはない。

　また、手付金を支払った場合でも買主は契約を解除することができる。

 

③手付金等の保全措置

　手付金や中間金などの保全措置が講じられていることを確認する。

　これにより、万が一売主が倒産した場合でも手付金は保護される。

 

④損害賠償額の予定等の制限

　契約解除や損害賠償に関する条項で、買主に不利な条件が含まれていないかを確認する。　

　法令により制限が設けられているため、不当な条件を押し付けられることはない。

 

⑤自己の所有に属しない物件の契約締結の制限

　宅建業者は他人の物件を売主として契約することは原則として禁じられている。

　ただし、現在の所有者と売買契約を締結している場合は例外とされる。

　解説：

　　宅建業者が所有していない物件を売買することは基本的に禁止されている。

　　これは買主に損害が生じるリスクを防ぐため。

　　しかし、宅建業者が既に物件の所有者と売買契約を結んでいる場合はこの限りではな

　　い。

 

⑥契約不適合責任（担保責任）についての特約の制限

　契約内容に適合しない場合、買主は売主に対して責任を追及できる。

　民法の規定よりも買主に不利な特約は無効となる。

　解説：

　　買った家に欠陥があった場合、買主は追完請求や損害賠償請求ができる。

　　宅建業者が売主の場合、民法の規定より買主に不利な条件を設けることはできない。

 

⑦割賦販売契約の解除等の制限

　代金を分割で支払う契約の場合、宅建業者は支払いが遅れた場合でもすぐに契約を解除することはできない。

　30日以上の猶予期間を与える必要がある。

　解説：

　　買主が支払いを遅延した場合、宅建業者は30日以上の猶予期間を設けて支払いを催告し

　　なければならない。

　　この期間内に支払いがなければ契約解除や残代金の一括請求が可能となる。

 

⑧所有権留保等の禁止

　割賦販売の場合、一定額以上の代金を支払うまで所有権を買主に渡さないことは禁止されている。

　ただし、売買代金の10分の3以下の支払いの場合は例外として許される。

　解説：

　　宅建業者が所有権を留保することは禁止されている。

　　これにより、買主は物件を確実に取得できる。

　　ただし、売買代金の10分の3以下の支払いの場合は例外となる。

 

⑨未完成物件の取引についての制限

　宅建業者が未完成物件を売買する場合、手付金等の保全措置が講じられていることを確認する。

　手付金等の額が売買代金の5%以下かつ1000万円以下であれば保全措置は不要。

　解説：

　　未完成物件の取引にはリスクが伴うため、宅建業者は手付金等の保全措置を講じる必要

　　がある。

　　買主が安心して契約できるように保護が求められる。