契約不適合責任についての解説

　契約不適合責任についての解説

• 概要

　民法改正（令和2年4月）により、売買契約における「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更されました。

　これにより、不動産の売主は、買主に対してより広範な責任を負うことになりました。

• 変更点

　旧制度：瑕疵担保責任

　売主は隠れた瑕疵（キズ）がある場合、損害賠償や契約解除の責任を負いました。

　瑕疵があっても売主は修理や補修を行う義務はありませんでした。

• 新制度：契約不適合責任

　売主は「種類・品質・数量」において契約内容に適合する不動産を引き渡す義務を負います。

　買主は不動産が契約内容に適合しない場合、修理・修繕や代金減額を請求できるようになりました。

• 買主の救済手段

　・追完請求権（民法562条）：

　　　不具合の修補や取り替えを請求できる。

　・代金減額請求権（民法563条）：

　　　追完請求ができない場合、代金の減額を請求できる。

　・損害賠償請求権（民法415条）：

　　　売主に責任がある場合、損害賠償を請求できる。

　・解除権（民法541条）：

　　　契約不適合が軽微でない場合、契約を解除できる。

• 売主の責任範囲の拡大

　売主は、契約時点で不動産に存在していた隠れた瑕疵だけでなく、引き渡し後に発見された契約不適合についても責任を負います。

　買主が不動産のキズに気付いていた場合でも、売主は責任を負います。

　買主は、不適合を知ってから1年以内に売主に通知することで権利を行使できます。

• 売主と宅建業者の注意点

　契約内容を詳細に定め、買主の契約目的に適合する不動産を引き渡す必要があります。

　売主は「種類・品質・数量」について、契約内容に適合しているかを確認しなければなりません。

　媒介する宅建業者は、買主に対して「契約不適合」とならないように、適切な説明や調査の助言を行う必要があります。

 

具体的な確認事項

• 売買価格：市場の価格との妥当性。
• 売買の趣旨や目的：購入後の用途や法規制、地盤強度などの適合性。
• 建物の経年劣化：築年数や建物の現状確認。
• 契約時の説明：取得情報や契約内容の確認。

まとめ

　民法改正により、売主はより広範な責任を負うことになり、買主の救済手段も増えました。

　買主と売主の間で誤解がないように契約内容を詳細に確認し、適切な説明や調査を行うことが重要です。

　疑問や不安があれば、不動産関連団体の相談窓口に相談することが推奨されます。