前面道路が私道の場合

　前面道路が私道の場合、その際、売主はその私道の所有者から、分割前の宅地について私道の通行と掘削の承諾を書面で取り付けていたが、分割にあたり、「自分にはあなたが売る買主に対し承諾書を交付する義務がないので、あなたからあなたに交付している承諾書のコピーでも渡しておいたらどうか」といわれたという。

 

質問1.　

　このような場合、売主にはその私道の所有者から、買主宛ての通行・掘削の承諾書を取り付ける義務があるか。 

質問2.　

　書面での取り付けはともかく、売主に「承諾」の取り付け義務があるとした場合、その取り付けができなかったときは、売主の債務不履行として契約の解除原因になるか。 

質問3.　

　売主が、私道の所有者から買主に対する私道の通行と掘削の承諾を取り付けることができなかったときは、買主が私道の所有者に対し、直接通行と掘削の承諾をするよう請求することができるか。 

質問4.　

　このような事案の場合、媒介業者はどのように対応したらよいか。

 

質問1についての結論:

　承諾書の発行を義務づける法的根拠はないものの、「承諾」を取り付ける義務はあると言える。

　土地の通行や掘削が円滑に行えるように、売主は最低限の合意を得るべきであり、それが書面である場合もあります。

 

質問2についての結論:

　売主と私道所有者の合意が契約の目的を果たす上で不可欠である場合、取り付けができなかった場合には、売主の債務不履行として契約の解除原因になり得ます。

　特約や合意がない限り、通行や掘削ができないという状況は契約不履行と見なされる可能性があります。

 

質問3についての結論:

　売主が承諾を取り付けることができなかった場合、買主は私道所有者に対して直接通行と掘削の承諾を請求することができます。

　ただし、その際には私道所有者に支払うべき対価や条件がある可能性があり、ケースバイケースで異なります。

 

質問4についての結論:

　媒介業者は、売主と私道所有者との取り決めに基づいて承諾書を取り付けるよう努めるべきです。

　売主が承諾を得られない場合、媒介業者はその理由を確認し、解決策を模索すべきです。

　売主が私道所有者に対して承諾料を支払うことで、買主宛ての承諾書を取り付けるよう交渉することが考えられます。

 

理由:

　土地の通行や掘削が不可能な場合、契約の目的が果たせないため、売主は最低限の合意を得る責任があります。

　合意が得られない場合、契約解除の原因となり得ます。

　媒介業者は、契約の遂行がスムーズに進むように、売主と私道所有者との調整をサポートするべきです。