土地の最有効使用の概念を理解

　土地の最有効使用の概念を理解することは非常に重要です。

• 最有効使用と土地のコスト:

　一低専（50／100）の地域での建物の制約:

　一低専の地域では建ぺい率50％、容積率100％となるため、土地に対して建物を建てる際には制約がある。

　3階建ての賃貸マンションが最有効使用とは言い難い場合が多い。

• 初期投資のイニシアルコストと土地代:

　土地所有者が賃貸マンションを建設する際、初期投資のイニシアルコストがかからないため、採算が取れる限り建設する傾向がある。

　しかし、土地を拠出していることを考慮すると、土地代もコストとして考えるべきである。

• 土地代の計算と影響:

　賃貸マンションの建設で土地代として鑑定評価が2億7千万円。

　建物の建設費用が2億3千万円で、合計額は5億円。

　収益価格査定から算出される収益価格は3億3千万円。

　売却時、投資家が購入希望する価格は主に収益価格が影響し、土地代のみでの評価ではなく、土地と建物の総合的な評価が重要となる。

• 潜在的な損失と相続の影響:

　建築後、賃貸マンションを売却する場合、投資家が主に収益価格に注目することで、建物代がほぼ無視されることがある。

　このため、土地代が元々の相続時の評価よりも低く見積もられることがあり、結果的に潜在的な損失を被る可能性がある。

　相続時の広大地適用による税金の軽減はあるが、建物代が無視されることで売却時の評価が低くなり、損失が生じる可能性がある。

• 土地の路線価との関係:

　建物建設前の土地の路線価が高い場合、新築賃貸マンションを建てることで、土地代が路線価よりも低く見積もられることがある。

　地価の変動により、建物建設後に土地代が低く見積もられることが影響を与える。

　最終的に、土地所有者は土地の最有効使用を考慮し、将来的な潜在的な損失や資産価値の変動にも注意を払う必要があります。

　建築物だけでなく、土地も経営の一環として総合的に評価することが重要です。