不動産の時価に関する3つの要素

不動産の時価に関する3つの要素

• 相続税評価額（約80%）

　不動産が相続される際、評価される金額。通常、実際の時価よりも低い約80%の評価が行われる。

• 固定資産税評価額（約70%）

　固定資産税に基づく評価額。相続税評価額よりも低い約70%の評価がされる。

• 実際の時価

　不動産の現実の売買価格。通常は相続税評価額や固定資産税評価額よりも高い。

 

　3種類の時価の関係

　　実際の時価＞ 相続税評価額（約80%） ＞ 固定資産税評価額（約70%）

 

　計算方法の例

• 　固定資産税評価額から実際の時価を算出する場合

　固定資産税評価額が5000万円の場合、実際の時価は約7142万円（5000万 ÷ 70 × 100）。

• 　相続税評価額から実際の時価を算出する場合

　相続税評価額が5000万円の場合、実際の時価は約5714万円（5000万 ÷ 80 × 100）。

 

遺留分の計算と実際の時価

　遺留分計算においての評価額

• 　遺留分の計算においては、相続税評価額ではなく、実際の時価が使用される。
• 　遺留分を相続人が最低限保障される金額と考慮するため、時価が重要。

 

「アパート買うと相続税対策」の理屈

　不動産業者の提案理屈：

• 　土地を1億円で購入しアパートを建てる。
• 　土地の評価額は約80%の8000万円。
• 　アパート建設後の土地評価は約20%引きの6400万円。
• 　特例活用で評価額が3200万円まで下がり相続税軽減。

注意点：

　相続税対策だけでなく、アパート経営の運営も考慮が必要。