住宅メーカーの営業マン

　住宅メーカーの営業マンが賃貸アパート建築を相続税対策として提案する際の手法について述べます。以下に要点をまとめます。

•  相続税評価減の強調：

　営業トークでは、賃貸アパート建築が相続税評価を減額する方法として紹介される。

　不動産の相続税評価は「路線価」を基に算出され、賃貸アパート建築によって評価減が期待できる。

• 評価減のポイント：

　賃貸アパート建築により、土地や建物の評価が減額され、相続税評価額が下がると説明される。

　土地は貸家建付地として約20％減少し、新築建物の評価も約60％評価減が期待できる。

　借り入れにより、その分の債務控除ができ、相続税評価額を大幅に減少させることがアピールされる。

• 節税効果の限界：

　一方で、節税効果は年々薄れていくと警告される。

　返済が進むと借入残高は減少するが、建物評価は大きく下がらず、収益は蓄積されていく。

　特に低金利環境下では、約15～20年の間に債務超過が解消され、節税効果が限定的であると指摘される。

• 「愛のない相続対策」の問題提起：

　建物完成後に亡くなることが節税効果が最も高い時点であると揶揄され、「早く死んでください」という表現が使用される。

　この手法を「愛のない相続対策」と呼び、その悲しい側面があります。

• 住宅メーカーの限定的なフォロー：

　住宅メーカーは建物建築までをビジネスとし、その後の経営や相続対策までのフォローを提供しないと言われます。

　相続税対策としての賃貸アパート建築には節税効果があるが、その効果が限定的であること、また、その手法には悲しい側面があります。