圧倒的な節税効果を生む

　収益不動産が相続税対策において圧倒的な節税効果を生む理由は、以下のポイントにあります。

• 土地の評価の乖離： 日本では土地は市街地では「路線価方式」に基づいて評価されます。これは税務署が道路ごとに付けた価格（路線価）をもとに、土地の相続税評価額を計算する方式です。大都市圏では路線価が市場時価より20〜50％低く設定されています。この差により、相続税評価額が抑えられます。

• 建物の評価の乖離： 建物については固定資産税評価額が相続税評価額となります。しかし、建物の評価は各市町村が規模や構造、仕様などをもとに算定しており、これも建築費に比べて40〜60％ほど低くなっています。

• 評価減の要素： 収益不動産の場合、土地建物を賃貸することによって借地権や借家権が発生します。これにより、土地の相続税評価額は通常18〜21％下がります。建物についても賃貸物件は借家権の割合に応じて相続税評価額が下がります。

• 地域や立地による乖離： 地域や立地条件によっても、時価と相続税評価額の乖離は大きくなります。例えば、特定の地域では取得価格に対して相続税評価額が著しく低くなることがあります。

　これらの要素により、相続税評価額が実際の市場時価よりも低く抑えられ、節税効果が発生します。

　この特性は、不動産投資が相続対策において有力な手段となる理由の一つです。