不動産の目利き

　不動産の目利きには、以下の三つのポイントがあります。

• 収益力：

　表面利回り（賃料収入÷価格）が高いと良いように見えるが、実際には管理費や補修工事の費用を差し引いたネット利回り（ＮＯＩ利回り）が重要。

　高い表面利回りだけに惑わされず、実質的な収益性を評価する。

• 換金力：

　不動産は将来的に売却する可能性を考慮し、市場の状況やポートフォリオに応じて柔軟に売買できることが重要。

　地方や郊外の物件は買い手が少なく、売却に時間がかかる可能性があるため、常に他の人が好む不動産かどうかを意識する。

• 節税力：

　相続税の節税には、不動産市場での価格（時価）と相続税評価額の乖離に着目する。

　例えば、特定の条件下で築年数が進んだ建物は、時価と固定資産税評価額の乖離が広がり、相続税を軽減できる可能性がある。

　これらのポイントは相反するものではなく、相乗効果を生む。

　ただし、節税力を優先すると誤りであり、まずは収益力と換金力を確認し、その上で節税力を考慮することが重要である。