アパートを建てることのデメリット

　アパートを建てることには、いくつかのデメリットが存在します。

　以下に、それぞれのデメリットを検証してみましょう。

• デメリット1:

　キャッシュフローが厳しくなります

検証：

　アパート建築に際して借入を行い、それを返済するためには入ってくる家賃が充てられます。

　ただし、この家賃収入により所得が増え、それに伴う税金（所得税・住民税）が発生します。

　増えた税金を支払った後、残りの資金で借入の返済を行わなければなりません。

　増えた税金が返済に充てられるため、資金繰りが厳しくなります。

 

注意点：

　提案される際には、キャッシュフロー表が付いていないことが多いため、具体的な計画やキャッシュフローを確認する必要があります。

　また、所得税・住民税の増加に備えて事前に計画を立て、検討が必要です。

• デメリット2:

　修繕費と空室リスク

 

検証：

　アパート経営において、古くなった建物には修繕費が発生します。

　また、空室が続くと家賃収入が得られず、借入の返済が難しくなります。

　空室対策として家賃保証を導入することも考えられますが、その保証がいつまで続くかや返済ができなくなった場合の対応も問題となります。

 

注意点：

　修繕費や空室リスクに備えるため、計画段階から適切な予算や対策を立てることが重要です。

　また、家賃保証に頼りすぎず、リスクヘッジの方法を検討する必要があります。

• デメリット3:

　売却が難しくなります

 

検証：

　アパートの敷地は賃借人がいるため、売却が難しくなります。

　購入者にとって、借り上げられた土地は取り壊し制約がかかる可能性があります。

 

注意点：

　将来的に売却が必要な場合、アパート経営は柔軟性を失いやすいため、それを考慮して計画を進める必要があります。

• デメリット4:

　相続税の評価が上がってしまうことがある

 

検証：

　相続税において、アパートを建てることで広大地評価が使えなくなり、逆に評価が上がる可能性があります。

　特に広大地評価を適用できる土地にアパートを建てると、その土地の評価が上がります。

 

注意点：

　相続税対策としてアパート建築を検討する際には、具体的な土地の条件や広大地評価の影響を考慮し、詳細な計画を策定する必要があります。

　特に広大地評価を利用できる土地であれば、他の手法を検討する必要があります。

 

デメリット対策：

　しっかりとした計画の立て方や相続税対策が必要です。

　具体的には、相続税対策を実施し、キャッシュフロー計算表を作成し、中立的な立場の専門家のアドバイスを受けることが重要です。

　キャッシュフローが悪化した場合の対策としては、一部土地の売却や、空いている土地に新たな賃貸住宅を建てるなど、柔軟かつ計画的な対応が必要です。