不動産の評価額

　相続において不動産の評価額は重要な要素であり、相続税申告や遺産分割協議において様々な問題を引き起こすことがあります。

　以下に、不動産評価額に関するポイントをまとめます：

 

相続税申告における不動産評価額：

 

　相続税の申告には、遺産目録を作成します。この遺産目録において、不動産の評価額は相続税評価額として記載されます。

• 　相続税評価額は、相続税や贈与税の計算に使用される基準価格です。
• 　土地は通常「路線価方式」または「倍率方式」で、建物は固定資産税評価額を基に算出されます。

 

遺産分割協議における不動産評価額：

 

• 相続税評価額は、実際の市場価格よりも低い場合が多く、これに対する不満や異論が相続人の間で生じることがあります。
• 相続人の中には、不動産を取得する意向がある一方で、取得しない相続人もいます。

　　　このため、不動産の評価額を巡る意見の相違が生じることがあります。

 

具体的な事例：

 

　具体的な事例として、相続人が兄弟姉妹である場合を考えてみました。

　相続税評価額を用いた場合、不動産の評価額が低いため、不動産を取得する相続人が有利になります。

　一方、実勢価格を用いた場合、不動産の評価額が高くなり、相続財産全体の評価も上がります。

　これにより、遺産分割の割合が変わり、相続人間での意見の相違が生じる可能性があります。

 

家庭裁判所の審判：

 

　相続人間で評価額について合意に達しない場合、家庭裁判所で調停や審判が行われます。

　家庭裁判所は通常、不動産の評価について実勢価格を重視します。

　この際、不動産鑑定士の鑑定書が提出されることがあります。

　ただし、鑑定書作成には費用がかかります。

 

まとめ：

　不動産の評価額について相続人間で意見の相違が生じることは一般的です。

　相続税評価額を使用することも検討すべきですが、最終的には家庭裁判所が実勢価格を重視することが多いため、不動産鑑定士の鑑定書を取得し、実勢価格に基づく評価を行うことが適切な場合もあります。

　もめ事を回避する観点から、相続人間で合意できる方法を模索することが重要です。

 

2‐１パターン1　被相続人の再婚相手の連れ子が、養子縁組している場合、連れ子も相続人になる。

 

2‐２パターン2　養子養子養子縁組がない場合、連れ子は相続人に含まれない。

 

2-3. パターン３：被相続人と両親が同じ弟と異父母の兄がいる場合

 

被相続人のきょうだいが相続人になる場合、兄弟姉妹と両親が同じかどうかで相続分が変わる。

父母が同じきょうだいの相続分の2分の1が異父母の兄に相続される。

 

2-4. パターン４：子供３人のうち１人が相続放棄。相続放棄した子に子（被相続人の孫）がいる場合

 

　3人の子のうち1人が相続放棄した場合、残りの2人が相続人になる。

　相続放棄した子の子（孫）は代襲相続人にならない。

 

2-5. パターン５：内縁の妻とその子がいる場合

 

　内縁の妻は法定婚姻ではないため、通常の相続人にはならない。

　ただし、他に法定婚姻の配偶者や血族の相続人がいない場合、特別縁故者として一部の財産を相続する可能性がある。

　内縁の妻との間に認知または遺言認知がある場合、その子は実子として相続人になる。

 

2-6. パターン６：相続人に行方不明者がいる場合

 

　行方不明者がいる場合、家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申し立てを行う。

　不在者財産管理人が相続財産の分配に参加する。

　行方不明者の代わりになる不在者財産管理人が選ばれる。

 

2-7. パターン７：相続人もおらず、遺言書もない場合

 

　相続人も遺言書も存在しない場合、家庭裁判所により相続財産管理人が選任される。

　特別縁故者が相続権を主張する場合、その可能性もある。

 

3. 寄与分、特別受益、遺留分に注意

• 寄与分は、相続人が被相続人の財産の維持や増加に特別の貢献をした場合に認められる。具体的な要件があり、無償性、継続性、専従性、身分関係などが必要。

• 特別受益は、相続人が被相続人から贈与を受けたり、遺産分割後に特別な利益を受けている場合に認められ、特別受益を受けた相続人の相続分が減少する。
• 遺留分は、一定の相続人に対して遺産の最低限の割合を保障する権利であり、遺言によって侵害された場合に遺留分侵害額請求が行える。