真の目利きが必要

「真の目利き」が必要な中古物件の購入

  不動産投資において、利回りだけでなく「真の目利き」が求められている状況についてです。

　利回りの誤解:

• 表面利回りと実質利回り:

　利回りは表面利回りと実質利回りの2つがあり、前者は単純な計算であり後者は経費を考慮した実際の利回り。

　不動産ブームに伴い、利回りが注目されたが、その魅力が薄れつつある。

• 不動産価格上昇と利回り低下:

　不動産ブームで不動産価格が上昇したことにより、特に都心エリアで利回りが低下している。

　利回りだけを追い求めるアプローチではなく、総合的な評価が求められている。

 

　中古物件の課題:

• 中古物件の多様性:

　中古物件は設計、施工、管理状況などが異なり、「玉石混交」の状態。

　購入後に予期せぬ修繕費用が発生する可能性がある。

• 瑕疵担保責任の限定性:

　中古物件の場合、新築物件に比べて瑕疵担保責任が限定的であり、想定外の経費が発生するリスク。

　購入前に慎重な調査と「真の目利き」が必要。

 

地域によるリスク:

• 地方物件の注意点:

　地方の物件は一時的な需要がある季節性が影響し、安定的な需要が期待できない場合がある。

　長期的な視点で将来の需要を見込む必要がある。

• 都心エリアの需要安定性:

　都心エリアでは人口増加が続き、将来的な需要の安定性が高い。

　不動産投資は長期的な視点で行うべきであり、将来の需要を確認することが重要。

 

サブリースの注意点:

• サブリース契約の誤解:

　サブリース契約は家賃の安定性を提供するものであるが、契約内容を確認しないとトラブルの原因となる。

　長期間の家賃保証の表面的な魅力と実際の契約内容のギャップに注意が必要。

 

相続税対策の限界:

• 相続税対策の落とし穴:

　相続税対策として賃貸併用住宅を建てる提案があるが、地域や需要の観点から検討が必要。

　長期的な家賃収入の安定性を見越さない場合、節税だけを目的としたプランは問題が生じる可能性。

• 将来的な需要の見越し:

　投資家は将来的な需要の見越しと、物件の特性を総合的に評価する必要がある。

　不動産投資は長期的な視点での取り組みが求められる。

• 結論:

　中古物件の購入には「真の目利き」が必要であり、利回りだけでなく瑕疵担保責任や将来の需要など、総合的な評価が不可欠です。

　地域ごとのリスクやサブリース契約の注意点、相続税対策の限界も考慮して、投資家は慎重なアプローチが求められます。